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            產業園區進化論:沒有“社區”的產業園還能吸引“后浪”嗎?

            來源:光明網 2020-09-05 09:35

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            A+ A-

              自1979年中國最早的產業園區——深圳市蛇口工業區正式開始運作以來,國內產業園區的發展已經經歷了40余年。從最初的政府單一主導到各路產業資本、品牌房企紛紛入局,整個行業呈現高速發展的勢頭。

              數據顯示,截至目前我國共有各類國家級開發區639家,省級開發區2059家,各類產業園區15000多個。這些產業園區已經成為了中國經濟的主要承載平臺和增長動力,對GDP的貢獻達到30%以上。

              然而,“遍地開花”的產業園區發展另一面,是越來越同質化的園區建設,以及產業園區與城市生活相脫節、缺乏配套服務、難以吸聚人才等問題。尤其在中國經濟轉型的時代背景下,招商環境艱難使得很多過去單純依靠土地政策的傳統產業園區面臨發展困境。

              破解這一問題的關鍵在于轉變產業園區的運營思維模式,回歸到產業園最初的核心——人。

              (▲BEEPLUS打造橫琴新區人力資源服務產業園)

              實際上,無論規模大小、基礎設施投入如何、政策優惠有多少,產業園區最終發展的目的始終是讓人能夠呆下去。如果脫離人的需求,產業園區就很難聚集起創新的活力,也很難持久發展下去。尤其隨著“后浪”一代逐漸成為就業市場的主力軍,缺乏人性化的傳統產業園很難吸引他們的加入。

              因此我們需要思考的是,什么樣的產業園能夠將人才聚集起來?實際上,人類的群居屬性決定了“社區”對人的吸引力,只有依賴社區才能構建人類社會生活共同體。

              同理,對于產業園區來說,只有一個空間更開放、企業生態更多元、社群交流更活躍的產業社區,才能對人產生吸引力,從而凝聚出創新價值,帶動園區價值鏈的延伸與拓展。

              埃因霍溫高科技園啟示錄——社區是創新的源泉

              提到產業社區,就不得不提及荷蘭埃因霍溫高科技園。它是歐洲領先的科技中心之一,被稱為“歐洲最智慧的1平方公里”——園區里聚集了來自85個國家的12000多名研發人員,187家科技企業,平均每天創造4項專利。

              埃因霍溫高科技園前身是飛利浦的一個工作園區。2003年,飛利浦決定將其更名為埃因霍溫高科技園區,并開放給其它的技術公司和機構,以便從彼此的互補優勢中獲益。這一措施使得埃因霍溫高科技園區走入了一個新的發展階段。

              (▲埃因霍溫高科技園)

              在重新設計改造的過程中,園區十分重視社區理念,提倡園區內部的非正式交流。因為他們相信,“有80%的突破性創新都是來自于不同專業領域之間、不同人才之間的非正式交流而產生”。

              為此,埃因霍溫高科技園在中央湖北岸打造了一個“交流街”,成為園區最核心的功能區。“交流街”里有餐廳、國際會議中心、各種商店以及健康中心、音樂廳等公共設施,目的是鼓勵園區的人們離開辦公桌,走出辦公室,與人面對面交流。

              同時,園區建筑內部也創造了很多交流和碰面的空間:將開放的中庭變為靈活的工作空間;把電梯建到角落里,鼓勵人們走樓梯,在上下樓梯的過程中創造“偶遇”的機會。

              (▲埃因霍溫高科技園)

              此外,園區運營方每年還會舉辦多達500場的交流活動,涵蓋技術、商業、社交等不同類型,以連接不同領域的專業人才。

              正是這種社區化的氛圍,使得埃因霍溫高科技園成為世界上最智慧的園區之一。雖然它地理位置在城市的邊緣,但租金卻高過市中心的園區。因為對于企業來說,進入園區不僅意味著將擁有現代的辦公空間和便利的服務設施,還意味著進入了成熟的商務生態系統,可與全世界最優秀的企業和人才相互交流,擁有更多的創新與發展空間。

              傳統產業園的進化之路——擁抱“社區”

              回到國內市場,很多地方的產業園區規劃建設中,普遍以基礎設施投資和招商引資為重點,優先發展生產功能,忽略產業園生活、生態功能,導致產業園成為一個封閉和獨立的個體,制約了園區產業升級、向更高級形態的發展。

              雖然近年來一些傳統產業園也開啟了轉型之路,嘗試在園區內加入商業、居住等功能,但始終沒有形成理想的“產業社區”形態。因為社區的形成,并不只包括空間要素,還需要有深入的社區運營思維。

              在BEEPLUS與珠海橫琴管委會聯合打造橫琴新區人力資源服務產業園中,就在“產業社區”的打造上實現了突破。該項目坐落在橫琴口岸對面、與澳門大學一路之隔的橫琴創意谷中心位置,面積約3700平方米,由橫琴新區管委會牽頭主導、BEEPLUS提供項目打造的整體化解決方案。

              (▲BEEPLUS打造橫琴新區人力資源服務產業園)

              首先在規劃上,BEEPLUS就強調產業園空間的開放和促進人才交流,因此在產業園內設置了提供休閑社交的咖啡店,和可容納50人的路演報告廳,以及方便商務溝通的樓頂露天花園等。甚至辦公區也采用的是圓環式中島的設計,給前來辦理業務的人提供了一個開放、舒適的交流環境。

              其次,考慮到人力資源服務產業園承擔了橫琴新區吸引澳門青年來珠海創業、促進兩岸人才交流的重要任務,園區內還設置了專門服務澳門的咨詢窗口,集中受理澳門人士在橫琴工作、生活的相關咨詢與手續辦理服務,提供全方位的導辦服務。

              (▲BEEPLUS打造橫琴新區人力資源服務產業園)

              同時,BEEPLUS還將自身長期在社群運營方面的經驗,引入到橫琴新區人力資源服務產業園中。在提供政府人才有關公共服務職能之外,產業園還引入了多家市場化人力資源服務企業,建設人才交流服務中心,為不同領域的專業人才舉辦技能、社交等類型的活動,強化人才資源集聚和流動。

              通過令人耳目一新的設計元素和人文情懷,橫琴新區人力資源服務產業園在產業服務與產業社區的結合上實現了初步的突破。全新理念打造的政務空間,精細化的運營管理,為政府提供高水平的公共服務助力,促進人才聚集、推動產業創新、提供優質便民服務,成為城市創造及經濟發展的核心引擎。

              轉變傳統運營思維,發展新一代產業社區

              今年8月,公募REITs試點放開申報,其中重點提及了將創業孵化器和產業加速器,產業發展服務平臺等園區基礎設施納入試點范圍。

              這對整個產業園行業來說無疑是有極大利好的,但同時也應該認識到,只有那些資產優質的產業園區才可能進入公募REITs試點。對于絕大多數的傳統產業園運營商來說,加速轉型升級必須提上議程,要轉變傳統的運營思維,擁抱“產業社區”,用社區化的方式讓產業園融入城市生活。

              正如BEEPLUS首席執行官賈凡所說,未來的產業園區不僅需要承擔辦公、產業發展的功能,更需要承載未來人們對于“美好生活”的需求,打造更高價值密度、融入甚至推動城市價值提升進程的新一代產業社區,將代表著未來“園區”建設的方向。(一鳴)

            責任編輯:胡金鵬

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